Zonas tensionadas en España: Mapa actualizado y requisitos de declaración

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito territorial donde existe un riesgo especial de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente.

Requisitos para la declaración

Según la Ley de Vivienda, debe cumplirse al menos uno de estos criterios:

Criterio 1: Carga sobre ingresos

• La carga media del coste de hipoteca o alquiler + gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares

Criterio 2: Evolución de precios

• El precio de compra o alquiler haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores

Estado de las declaraciones por comunidades autónomas

Cataluña

Estado: Declaración vigente desde marzo 2024

Municipios declarados: 140 municipios, incluyendo:

• Barcelona y área metropolitana
• Girona, Tarragona, Lleida
• Principales municipios costeros

Características:

• Primera comunidad en declarar
• Revisión anual de los ámbitos
• Marco normativo propio previo

Comunidad Valenciana

Estado: Declaración desde julio 2024

Municipios declarados: 72 municipios:

• Valencia ciudad y área metropolitana
• Alicante y Costa Blanca
• Principales ciudades turísticas

País Vasco

Estado: Declaración desde octubre 2024

Municipios declarados: 60 municipios:

• Bilbao, San Sebastián, Vitoria
• Principales municipios del cinturón industrial
• Zonas costeras de Guipúzcoa

Navarra

Estado: Declaración desde septiembre 2024

Municipios declarados: 15 municipios:

• Pamplona y comarca
• Tudela
• Principales núcleos urbanos

Comunidades sin declaración

A fecha de marzo 2026, estas comunidades no han realizado declaraciones:

• Madrid
• Andalucía
• Galicia
• Castilla y León
• Castilla-La Mancha
• Aragón
• Murcia
• Extremadura
• Asturias
• Cantabria
• La Rioja
• Islas Baleares (en tramitación)
• Islas Canarias (en tramitación)

Proceso de declaración

Paso 1: Iniciativa municipal

El ayuntamiento puede:

1. Solicitar a la comunidad autónoma la declaración
2. Aportar datos que justifiquen el cumplimiento de requisitos
3. Proponer el ámbito territorial

Paso 2: Análisis autonómico

La comunidad autónoma debe:

1. Verificar el cumplimiento de requisitos
2. Evaluar la proporcionalidad de la medida
3. Realizar trámite de información pública

Paso 3: Declaración formal

Mediante:

• Resolución de la consejería competente
• Publicación en el boletín oficial
• Vigencia de 3 años (prorrogable)

Cómo InmoPublic ayuda en el proceso

Para municipios que quieren solicitar la declaración

Análisis de requisitos:

• Cálculo automático del ratio precio/renta
• Evolución de precios vs. IPC
• Informes con evidencia para la solicitud

Delimitación del ámbito:

• Análisis por secciones censales
• Identificación de zonas que cumplen requisitos
• Propuesta de perímetro óptimo

Para municipios ya declarados

Monitorización de cumplimiento:

• Detección de precios sobre índice
• Identificación de grandes tenedores
• Alertas de posibles infracciones

Seguimiento de impacto:

• Evolución de precios tras declaración
• Cambios en oferta de alquiler
• Indicadores de accesibilidad

Impacto de las declaraciones

Efectos observados en Cataluña (primer año)

Análisis por InmoPublic

Nuestros datos sugieren:

• Reducción efectiva de precios en nuevos contratos
• Migración parcial de oferta a venta
• Aumento de permanencia de inquilinos
• Mayor complejidad de la negociación

Previsiones para 2026

Comunidades que probablemente declararán

Islas Baleares: Tramitación avanzada, declaración prevista para Q2 2026.

Islas Canarias: En fase de estudio, posible declaración en zonas turísticas.

Andalucía: Presión creciente en Málaga, Sevilla y Costa del Sol.

Posibles ampliaciones

Las comunidades que ya han declarado probablemente ampliarán:

• Nuevos municipios que cumplan requisitos
• Zonas adicionales en municipios ya declarados

Conclusión

El mapa de zonas tensionadas en España sigue evolucionando. Los municipios interesados en solicitar la declaración necesitan datos sólidos que justifiquen la medida. InmoPublic proporciona el análisis necesario para fundamentar estas solicitudes.